不動産なんでも相談室Q&A｜不動産フェアオンライン

個人ローン特約

Q.1ローン特約とはどういうものですか？　私はローンが減額されてしまったためマンションの購入契約を解除するつもりですが、媒介（仲介）業者から手付金は返せないと言われて困っています。

個人ローン特約

A.1ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、契約を解除することができる（解除権の留保）との条件を約定することをいいます。

この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。「ローン特約」を付けるときは、1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。

あなたの契約が、「ローン特約条項」によって解除されるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、媒介(仲介)業者は買主に対して手付金を返還するよう促す必要があります。

個人建築条件付土地の売買

Q.2「建築条件付土地」と書いてある広告を見ました。「建築条件付土地の売買」とはどういうものですか？

個人建築条件付土地の売買

A.2土地の売買契約を締結するに当たって、その土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には、土地の売買契約は無条件で解除されます。

「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、1.一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること、 2. 1.の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、本売買契約は解除になること、3. 2.により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと、などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。

個人2項道路（ニコウドウロ）

Q.3前面道路は「2項道路（ニコウドウロ）」と言われました。はじめて聞いた言葉ですが、どういう道路ですか？

個人2項道路（ニコウドウロ）

A.3建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。

原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

個人新築マンション

Q.4新築マンションを買う契約をする時に、売主の宅建業者が隣地の建築計画を説明してくれませんでした。 3階の私の部屋の採光・通風は大いに影響を受けることが確実です、業者の責任を問えないでしょうか。

個人新築マンション

A.4隣地の建築計画などは、買主にとって大きな関心事であり重要な判断要素でしょうが、隣地所有者が適法な建物を建築することを差し止めることは難しいと思われます。

売主の宅建業者は、隣接地の建設計画等について知っている場合だけでなく、建築計画に関する標識等により容易に調査することができる場合も説明義務を負うと言えるでしょうが、隣地所有者への聴取等積極的な調査義務があるとまでは言えないと思われます。

気がかりな点があるようでしたら、宅建業者に説明を求めるようにしましょう。

個人新築マンションの契約解除

Q.5新築マンションを購入する契約をして、完成した部屋を見ましたが、南側にある建物のせいで午後早くから日が当たらなくなってしまいます。「日当たりは十分です」との説明を聞いて契約したのだから、契約を解除できると思うのですが？

個人新築マンションの契約解除

A.5宅建業法では、将来の環境等の利便について誤解されるような断定的な判断の提供をすることを禁止しています。しかし、ご質問にある「日当たりは十分です」という営業のセールストークだけを捉えて、この断定的判断の提供に当たるかどうかを判断することは困難です。
契約をする前に現地を確認されたことと思いますが、南側の建物は、契約の時点ですでに存在している建物ですので、ある程度日照が妨げられることは現地の確認により容易に推察することができたのではないでしょうか。

「重要事項説明書」にどのように記載され説明されたのかが問題になるでしょう。契約の解除ができるか否かは、契約締結までの事情等が総合的に判断されることになると思われます。

個人原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

Q.6アパートを借りていますが、今度退去します。敷金を返してもらえますか。「ガイドライン」というものがあると聞きました。何かの役に立つのでしょうか。

個人原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

A.6賃貸借契約が終了し、借主が建物を明渡した場合、敷金から賃料の未払分や原状回復費用を差し引いた残額を貸主は借主に返還しなければならないことになっています。

ここで問題となるのが、借主がどの範囲まで原状回復義務を負い、その費用を負担するのかということですが、貸主と借主の間でトラブルになるケースも多いことから、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（平成23年8月再改訂）」で、原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準を示しています。

このガイドラインは、法的強制力があるというものではありませんが、多くの裁判で、これに沿った敷金返還等の判決がみられるようです。

個人アパートを退去した時の敷金

Q.7アパートを退去した時に敷金が殆ど返ってきませんでした。私は喫煙者なのですが、そのためでしょうか？

個人アパートを退去した時の敷金

A.7 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を越えるものと判断される場合が多いと考えられる。

なお、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる」とされています。

そして、クロス張替えの場合、毀損部分を含む一面分の張替費用について、経過年数を考慮した残存価値相当額を借主の負担とするのが妥当との考え方を示しています。

個人重要事項説明について

Q.8中古住宅を買う契約をしました。その時に、媒介（仲介）業者から重要事項説明を受けましたが、どういうものか理解できませんでした。
考え直してみたら気に入らない物件なので、契約を解除したいと思いますが。

個人重要事項説明について

A.8媒介(仲介)業者の重要事項説明の内容が十分理解できないまま契約したとしても、後で気に入らない点があるからといって、契約を解除するのであれば、原則として契約の定めに従う必要があります。

媒介(仲介)業者の説明に不備があり重要事項説明が正しく行われていない場合等には、媒介(仲介)業者の責任を追及できますが、手付金を放棄する等して解除することになると思われます。

重要事項説明の際には、わからない点については十分に確認することが必要です。その上で「買うか、買わないか」の判断を行い、契約を締結することが大切です。

なお、契約の解除・取消しには1.法律の規定に基づいた解除(1)クーリング・オフ制度、(2)契約違反による解除、(3)契約不適合責任による解除、 (4)消費者契約法による契約の取消し、2.手付放棄による解除、3.話合いによる契約の解除（合意解除）、4.錯誤や詐欺による契約の取消し等があります。

個人アスベストの使用の有無

Q.9 築32年の店舗併用住宅を購入する予定です。アスベストが使われているらしいので、売主や媒介（仲介）業者にそのことを確かめたいのですが、どうすればよいでしょうか？

個人アスベストの使用の有無

A.9平成18年国土交通省令第9号（平成18年3月13日公布、同年4月24日施行）により宅建業法の施行規則が改正され、建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を重要事項説明書に記載するとともに説明することとされました。

アスベストの使用の有無については、媒介(仲介)業者を通して売主に設計図書等があればそれに基づいて説明を受けることができます。アスベストの基本的な知識については国・行政機関から公表されている「アスベストQ＆A」等を参考にしてください。